EB5最新消息│在EB-5乡村项目中，有许多是酒店开发项目。在5月底的美国《酒店法》会议上，与会者聚焦酒店业参与EB-5计划融资的新趋势。本文将探讨EB-5投资款在酒店业的优势与劣势，对EB-5投资人和美企而言，分别要注意哪些事情？
EB5最新消息│美国《酒店法》会议：EB-5在酒店开发受到欢迎
来自EB-5外国人的投资款在美国酒店开发中的使用越来越受欢迎，但许多开发商仍在学习这种资金来源的细节。
EB-5是美国投资移民计划，是外国人透过投资款的注入和全职岗位的创造，以获得美国绿卡为条件的计划。对美国企业而言，这是一种从国外筹集资金用于自身项目的方式。
美国国会于1990年推出EB-5计划，30于年来已经为美国境内的酒店、餐厅、活动、赌场和其他类型的项目筹集了超过300亿美元的资金。
在2022年3月，联邦政府通过了《2022年EB-5改革与诚信法案》（EB-5 Reform and Integrity Act of 2022），对EB-5的融资规则进行了优化。
在5月底的美国《酒店法》会议上，CSG律师事务所的移民法主席 Samuel Newbold 表示，EB-5资本在移民和证券方面都受到严格监管。尽管EB-5计划在实践的过程中，出现过欺诈、挪用资金等犯罪行为，但这其实都是私募股权和证券行业常见的犯罪。
「了解这个计划对于交易非常重要，因为它正成为交易中越来越普遍的一部分。」Newbold说。
EB-5投资移民计划是如何运作的？
EB-5所需的投资款通常是通过一个特殊目的实体筹集的，一般将这个实体称之为「SPE」（Special Purpose Entity），类似于传统的私募股权投资。其中，区域中心是大多数募资的来源实体。
直投或区域中心需要从许多不同的投资者那里筹集资金，并将这些资金用于特定目的的EB-5项目。直投/区域中心是发行人，它们发行证券，因此受到监管。
- 对投资者而言：必须投资至少80万美元，所投资的EB-5项目必须创造至少10个全职工作岗位
- 对美国企业而言：EB-5资本是一个免税的融资来源，有利于经济发展和创造就业机会
EB-5投资款可以为小型或大型的EB-5项目提供资金，例如小从4亿美元的万豪酒店，大至纽约市100亿美元的哈德逊码头项目，或者甚至只是一家Dunkin Donuts加盟店。
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特殊目的实体（SPE）是什么？
特殊目的实体，英语是 Special Purpose Entity，简称 SPE。
在美国EB-5投资移民计划中，SPE是一种用于集合EB-5资金/投资款的特殊组织结构，通常由开发商或项目发起方设立。
SPE的主要目的是作为EB-5投资者投资资金的接收方和管理方，将这些资金汇集起来用于特定项目，以满足EB-5计划的要求，即创造就业机会并推动经济发展。
SPE在EB-5项目中扮演着关键的角色，帮助开发商管理资金，并确保符合EB-5计划的规定。
直接投资 vs 区域中心
EB-5资金有两种主要类型：区域中心和直接投资。
以下是两者的比较：
| EB-5投资款 募资方式 | 直接投资 | 区域中心 |
| 流程 | 外国投资者直接通过自己在美国创建一个新的商业企业，或购买一家现有企业的股权，或作为合伙人投资一个共同企业 | 由美国移民局授权的持牌机构，在移民局批准的地理范围上为EB-5项目寻找外国投资人，为美国企业进行融资 |
| 开办项目 | 1. 创办新企业 2. 重组企业：增加净资产或就业岗位至少40% | 大型项目较多 地产、酒店、大型商业楼等 |
| 创业岗位 计算方式 | 人头计算 | 根据经济模型（RIMS II或Implan）计算 |
| 创造岗位要求 | 10个全职直接岗位 | 10个全职直接、间接、衍生性岗位 |
| 优点 | 1. 自主性高，投资人直接参与企业管理，投资回报较高 2. 管理费用较低 3. 项目具有永久性，不存在过期风险 4. 更早启动移民申请 | 1. 较容易达到创造岗位的要求 2. 美国企业更愿意以区域中心融资 3. 拥有更多EB-5项目和资源 4. 风险更低，投资人无需亲身管理所投资企业 5. 投资金额较低，因参与人较多 |
| 缺点 | 1. 企业运营和管理风险 2. 门槛更高，尤其是投资款的安全性和商业计划书，审批时间较长 3. 较难达到创造岗位的要求，投资人最好须有一定创业经验 4. EB-5项目较少 5. 投资金额较高，因参与人较少 | 1. 自主性较低，企业由专业团队管理，资回报较低 2. 管理费用较高 3. EB-5项目有过期风险，影响移民申请速度 4. 当区域中心运营不善，投资人面临风险却不能自己控制，只能依靠退款机制 |
Newbold 解释道：「在区域中心计划下，实际上可以计算出EB-5投资款将为美国经济创造多少个就业机会。」
例如，一座价值4亿美元的酒店可能包括4亿美元的硬建设成本、软建设成本、建筑和工程成本、家具、装修和设备成本，并在几年后可能产生8000万美元的收入。
EB-5投资款在酒店开发的优势和劣势
EB-5投资款有其优势和劣势，Newbold 表示。
优势
- EB-5投资款的运用很弹性，可以在不同的金融框架内运作
1. SPE 可以将投资款作为项目发起公司，或通过控股公司进行贷款或投资
2. 这些债务或股权将为EB-5项目的资本堆叠做出贡献，可能涉及来自贷款人的建设融资、其他私募股权或额外的第三方融资。
- EB-5投资款可以用于填补开发商需要的融资
1. 它可以被用作高级贷款，并且与公司的资产相抵押，是第一顺位投资人对控股公司的留置权
2. 如果交易中还涉及另一家高级贷款人， 则 EB-5投资款通常是次级资金
3. EB-5投资款可以以夹层安排的形式出现，也可以只是股权
对于一个价值4亿美元的项目，EB-5资金可能占据1亿美元，其余的3亿美元将来自其他来源。EB-5投资者将因整个项目的就业机会而受到认可，而不仅仅是EB-5贡献的1亿美元。
- EB-5投资款是安静资金
1. 投资者的动机是移民福利、拿回本金以及适度的回报
2. 投资款通常在约5~7年内保持「安静」状态，给物业项目足够的时间稳定下来。
劣势
- 筹集EB-5投资款需要花钱
1. 开发商将需要中介、代理商、不同国家的现场人员、美国境内的经纪人/交易员来管理证券法规，而他们都需要得到报酬，这一切都取决于公平谈判的情况
2. 若开发商有债务的情况下，还将产生约4%-7%的额外成本，其中EB-5投资者可享受 50个基点或2个百分点
3. 股权的回报率略高，资本成本约5% -8%
4. 附属经理或合伙人持有1%的情况下，其余权益将交给经纪人以获得资本
- EB-5投资款的成本通常低于市场水平，但并非总是如此
1. 如果将EB-5投资款与更昂贵的融资比较，那就便宜；
如果将EB-5投资款与现行利率进行比较，那就相当不错；
如果将EB-5投资款与低利率时期比较，实际上可能比直接获得常规建设融资更贵
- EB-5投资款来得非常缓慢
1. 与传统资金相比，EB-5资金没有资本调用的要求
2. 开发商通常需要 6-18 个月的时间来筹集资金
3. 开发商还需要有足够的时间来实际进行交易，通常情况下，EB-5投资款至少会被锁定 5 年
CSG法律事务所的律师兼成员Marisa Rauchway表示，这可能会对某些特许经营商构成问题。根据特许经营体系，一些特许经营商不愿意处理时间问题。
「几个星期前，我们的一个客户就遇到了这个问题，他们想投资一个特许经营单位并使用EB-5资金。」她说。「他们一直在进行谈判，然后特许经营商停止了谈判，因为特许经营商不想长时间等待EB-5投资款到位。」
Rauchway说，特许经营商的优势是就业创造模式非常明确。目前，美国约有75,000个特许经营项目，清楚地显示出酒店或餐厅可以创造多少就业机会。
她说，成为特许经营商，意味着不仅仅是业主/经营者正努力让企业成功，企业背后有一个完整的系统，通过广告、营销和运营提供支持，使其成为一项更安全的投资。如果是全球特许经营，投资者可能已经对其有所了解。
特许经营商（Franchisor）是什么？
是指在特许经营协议中授予其他个体或企业（被称为”特许经营商”或”加盟商”）使用其商标、品牌、业务模式和经营理念的公司或组织。
特许经营商通常是已经成功并拥有一定规模的企业，他们将自己的经验、品牌和业务模式授权给其他人，允许他们在特定地区或领域内开设相似的业务，并以特许经营商的名义运营。
EB-5投资款在酒店开发所扮演的角色
在酒店开发中，EB-5资本发挥着重要作用，它是一种独特的资金来源，因其特殊特点而备受青睐。以下是EB-5资本在酒店开发中的运作方式：
- 资金选择：
酒店项目中，EB-5资本提供了两种主要类型的选择：直接投资和区域中心。
在直接投资中，通常是业主/运营商的一个投资者可以开发一处物业，并开设一家至少创造10个直接工作机会的企业。
相比之下，区域中心计划允许公司汇集EB-5资本用于项目，创造的工作机会是根据经济模型计算的，而不是严格按照人头统计。
- 就业创造要求：
EB-5资本的一个关键要素是就业创造要求。为了符合该计划的条件，接受投资的项目必须创造至少10个全职工作岗位给美国公民或永久居民。
这些工作机会必须持续至少 2 年，以满足该计划的标准。
- 成本和结构：
EB-5资本在其金融框架方面提供了灵活性。
特殊目的实体（SPE）可以提供贷款或投资资本，为项目的整体资金结构做出贡献。它可以用于填补融资缺口，并且可以作为优先债务、中间融资或股权，具体取决于项目的需求。
- 安静资金和时间安排：
EB-5资本的一个优点是被称为「静默资金」。
投资者通常受到移民利益、收回本金、适度回报的驱动。这种投资通常在约五到七年内保持静默，使物业有时间稳定下来。
然而，这种缓慢和安静的特点也可能带来一些挑战，因为筹集资本的过程可能需要六到十八个月的时间。开发商需要进行谨慎规划，并考虑到潜在的时间安排问题。
EB-5资本在酒店开发中可以成为宝贵的资金来源，提供就业创造和资金结构灵活性等优势。然而，它的独特特点，包括安静资金和时间安排等因素，需要谨慎规划，并注意可能的挑战。
Easy Go America 深知在酒店开发中EB-5投资款的重要性。它不仅为项目提供宝贵的资金来源，还为当地创造了大量的就业机会，推动了经济的繁荣发展。EB-5投资款的灵活性也让它成为填补融资空缺的最佳选择。
然而，我们也明白EB-5资本有其独特的特点，需要谨慎规划。作为专业团队，Easy Go America 始终竭尽全力解决这些挑战，确保EB-5资本在项目中的顺利运作。
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常见问题
1. EB-5投资款的运用很弹性，可以在不同的金融框架内运作
2. EB-5投资款可以用于填补开发商需要的融资
3. EB-5投资款是安静资金…点此了解
1. 筹集EB-5投资款需要花钱
2. EB-5投资款的成本通常低于市场水平，但并非总是如此
3. EB-5投资款来得非常缓慢…点此了解
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