如何选择EB-5项目？EB-5项目选择攻略

如何选择EB-5项目？│在选择一个合适的EB-5项目时，投资者面临着许多重要决策。毕竟，这个项目将直接影响到您和您家人未来的生活和财务状况。在众多项目中进行选择时，您需要综合考虑各种因素，以确保您的投资安全并最大程度地实现回报。本文将提供一份EB-5项目选择攻略，帮助您理清思路，做出明智的决策。

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如何选择EB-5项目？

选择投资项目对EB-5投资者来说可能是一个复杂的过程。在做出这个重要决定时，需要采取一些步骤，以高效和有效的方式进行。

在选择EB-5项目时，与法律和财务顾问建立联系至关重要，因为这个过程涉及移民法合规问题和财务风险。以下重点关注选择区域中心项目时需要考虑的相关因素。

1. 找到区域中心（Regional Center）

EB-5区域中心（Regional Center）是美国合法的经济实体，可以是公家的也可以是民企的，是美国移民局1992年立法批准的融资单位以促进经济增长，其负责汇集EB-5投资者的资金，并投资于开发商的EB-5项目，同时检查与帮助投资者满足各种投资和创造就业的要求。

换句话说，区域中心的投资项目不要求投资者直接参与业务，而且区域中心能够帮助投资人计算项目创造的直接、间接、衍生性就业机会，从而大幅增加投资人获得永久绿卡的资格。

区域中心帮助EB-5投资者和开发商建立EB-5新商业企业的机构，必须通过提交I-956表格（《区域中心认可申请》）、活动符合EB-5促进经济增长要求的文件证明，以获得移民局的批准才能成立。

每个区域中心在特定地理区域内具有管辖权，以集中EB-5投资。目前有超过1,000个由美国移民局指定的区域中心，这对于潜在投资者来说可能是令人不知所措的选择。选择区域中心的行动包括但不限于以下几点：

• 确认区域中心在美国移民局的批准名单上
  如果您接洽的区域中心不在批准名单，则其EB-5项目可能存在一些潜在的风险，例如项目可能不合规或不可靠。若EB-5项目不合规，投资人将无法符合移民局的要求，因此投资者可能无法获得EB-5签证。
  
  
• 要求区域中心提供符合美国移民局要求的I-956G年度报告证据
  已经批准的区域中心须每年向美国移民局提交I-956G表格，该份表格被视作区域中心的「年度报告」（Annual Statement），包括运营信息、认证资格、缴费记录等，以支持其继续保持区域中心资格的合格性。
  
  投资人可以要求区域中心提供递交给美国移民局的I-956G表格收据，同时要留意区域中心有没有每年按期缴费给美国移民局。如果费用迟交，则该区域中心不能保留运营资格，且其所融资的EB-5项目也会成为不合规项目。
  
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I-924A表格已经停用

目前区域中心提交给美国移民局的年度报告使用的是I-956G表格，该表格于2022年EB-5新法实施后启用。如果您在其他网站看到使用I-924A表格等字眼，请留意该资讯的出版时间。

• 对区域中心的背景进行尽职调查
  
  
• 要求提供旗下EB-5投资者I-526/E和I-829表格批准的历史记录信息
  此举是为了评估区域中心EB-5项目的成功记录和投资者签证申请的通过率。这些记录可以帮助投资者了解该区域中心过去项目的表现，并对其未来的投资决策提供参考。
  
  通常，一个区域中心拥有较高的I-526/E和I-829批准率可能表明该项目的可靠性和成功性，而这对于投资者来说是一个重要的考量因素。因此，要求提供这些历史记录信息有助于投资者更全面地评估他们的投资选择。
  
  
• 要求提供区域中心与EB-5项目方之间的协议副本
  此举是为了确保项目受到区域中心的监督和管理。这份协议通常规定了区域中心与EB-5项目方之间的关系，包括资金使用、管理和监督责任，以及双方之间的合作条款。
  
  通过获取这份协议的副本，投资者可以更好地了解项目方与区域中心之间的合作方式，并确保区域中心对项目的监督是符合要求的。这有助于投资者评估项目的可靠性和合规性，从而为其投资决策提供更多的信息和保障。

2. 审查EB-5项目文件

EB-5项目选择过程涉及从移民法和财务两个角度评估，因为投资者的主要目标通常包括获得绿卡成为美国永久居民，以及最终从EB-5项目中收回他们的投资资金。

审查EB-5项目文件包括但不限于以下几点：

➊ 审查项目的商业计划：

➋ 经济影响研究：
审查方法论、研究收支的可靠性（如项目支出和运营收入），并检查租户入住问题。

➌ 项目合规性：
针对EB-5项目是否合规，投资人可审查以下任何文件（视情况而定）

➍ 审查项目文件时的语言分析

在审查EB-5项目文件时，投资人应分析特定的语言，以符合美国移民法规定和财务尽职调查的目的。

例如，在EB-5投资文件中使用「担保」（Guarantee）一词是敏感的，因为新商业企业（NCE）不能保证EB-5投资者的投资资金的返还。

然而，在EB-5计划中允许某些担保，可以在投资文件中写入的担保类型如下：

• 在I-526/E表格被拒绝或有条件的合法永久居民入境被拒绝时，新商业企业（NCE）向EB-5投资者担保资本的返还。
  
  
• 由就业创造实体（JCE）或其相关公司向新商业企业（NCE）担保EB-5投资的还款，可在条款表中写明。
  
  
• 由就业创造实体（JCE）提供的施工完成担保，以确保为EB-5投资者充分创造就业机会。

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3. 选择项目的融资模式/资本结构（Capital Stack）

EB-5法规要求EB-5投资者以股权模式收取投资受益，因此，投资者不能直接投资于新商业企业（NCE）。

然而，在市场上主要有两种融资形式的EB-5项目，即股权模式和贷款模式，不同类型的投资具有不同的风险和回报水平。

每位投资者在选择投资项目时都将确定自己更喜欢的投资结构，因为只要投资以符合EB-5的方式结构化，任何一种结构都适用于EB-5计划。

如果投资人选择贷款模式的项目，贷款文件将讨论EB-5贷款是否处于与项目借款人的高级或夹层贷款地位，以及EB-5贷款是否由项目担保或无担保。

无论是哪种情况，EB-5投资者都将与新商业企业（NCE）签订自己的投资条款，而新商业企业（NCE）和就业创造实体（JCE）也有他们自己的投资条款。一个成功的EB-5项目将负责为投资者创造足够数量的工作岗位，并将投资资金偿还给新商业企业（NCE）。

4. 选择项目位置

EB-5项目的位置对项目的运营和投资资金的回收至关重要。

区域中心的EB-50项目大多位于目标就业区（Target Employment Area, TEA），包括美国乡村地区、高失业地区。许多EB-5投资者更倾向投资于位于TEA区的项目，因为自2022年EB-5新法出后，TEA区的投资金额较低，且美国移民局将优先审查这类申请，该政策称作「签证预留通道」，每年预留配额占EB-5签证的32%。

截至发稿，中国大陆地区的申请人无需等待签证排期。

签证预留通道

●乡村地区投资人 （Rural）：20%配额，即每年约2,000张签证
●高失业地区投资人（High Unemployment）：10%配额，即每年约1,000张签证
●基础设施项目投资人（Infrastructure）：2%配额，即每年约200张签证

如何选择较有发展性的TEA区？

➊ 区域中心可以提供项目所在州的政府批准TEA资格信

美国移民局承认州政府提供的TEA区证明，并将位于有效TEA区资格的EB-5项目标记为「提前审批」，为投资人和顾问提供更大的确定性，这种做法旨在确保项目的合规性。

➋ 区域中心提供美国人口普查局的最新数据

TEA区资格仅有效一年，需要每年仅需更新。因此，在投资人递交I-526/E表格前，必须确保项目所在的TEA区在有效期内。

如果TEA区资格即将过期，投资人应及时咨询区域中心，确保在递交I-526/E申请之前项目已获得新的TEA区资格文件。

➌ 通过第三方提供的市场研究报告判断项目的良莠

第三方通常为项目代理方或投资人代理方，会提供项目的市场研究报告以支持其商业计划。报告中可能包括经济效益分析、项目位置分析，还包括从国家层面到地方社区的产业动态，为投资人提供了全面的市场需求和行业趋势分析。

审核项目位置的因素在不同行业之间存在差异。举例而言，建立酒店、工厂、太阳能发电厂的最佳区域是不同的。投资人都应该在做选择之前有所了解。

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5. 投资本金回收时间

美国移民局规定，在提交I-829表格之前，EB-5资金必须保持处于风险状态；也就是说，在投资者持有两年临时绿卡的期间，投资本金必须保持处于风险状态。

投资者应该留意区域中心项目的投资本金回收时间。资金返还的时间受项目的发行文件和退出策略的约束，一般标准期限为5年。

在所有I-829表格获批（即投资者获得永久绿卡）之前，区域中心不应返还任何EB-5投资本金。一般而言，区域中心在投资者提交I-829表格时将本金返还，会优于I-829表格获批后返还。

通常，I-829审理的处理时间为22至50个月。

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EB-5移民时间线和子女超龄问题

投资人需要考虑到EB-5签证申请如果遇到审批积压和排期延长的状况，必须在项目投资文件中讨论，投资合同里建议包含以下条款内容：

• 子女超龄问题
  
  
• 澄清投资者获得创造就业信贷的时间框架
  
  
• 一旦EB-5移民时间线被延长，如何处理EB-5资金
  例如预期更长的EB-5贷款期限，并描述EB-5投资资金的重新投资选项

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6. 制定完善的退出策略（Exit Strategy）

退出策略属于项目的商业计划之一，用于规划在满足或超过特定条件时如何清算金融资产或出售有形金融资产。在EB-5项目中，存在多种常见的退出策略，其中包括重新融资和出售项目。

➊ 重新融资 （Refinancing）

重新融资是一种常见的退出策略，它涉及到在项目开发数年后通过获得银行贷款来偿还投资者的资金。

这种策略允许项目开发者获得额外的资金，以便继续项目的发展，并为投资者提供了一种渐进式的退出方式。

➋ 出售项目（Selling Porject）

另一种常见的退出策略是通过出售项目来获得利润，并将资本返还给EB-5投资者。这意味着将项目出售给其他投资者或开发者，从中获得的利润可以用来偿还投资者的资金，并实现他们的投资回报。

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